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[房产] 2019年该不该买房?或许这是你见过的最靠谱的建议

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发表于 2019-2-19 21:55:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 光明达人 于 2019-2-19 21:57 编辑

我知道很多尚未买房或者觉得自己买不起房的同学们,总是希望我们的房价暴跌甚至整个楼市崩盘,这样自己就可以捡漏了。

2018年伴随着一些城市的房价出现下跌,众多房地产企业面对跌跌不休的股价开启护盘模式,似乎房价下跌的拐点已经确立。

然而,鉴于房价大跌会诱发系统性金融风险,我们的政府绝不会让这种情况出现,且长期看大都市圈的房地产还是值得投资。

01
为什么大都市圈的房地产长期值得投资?

根据恒大研究院任泽平团队研究的全球主要国家的房地产价格趋势结论如下:

1)1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%,其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%,也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。

2)1970-2017年,23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%,二者相关系数为0.71。

总体来看,大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象,但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫。

由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快,因而本币房价涨幅较大。2010-2017年新兴经济体房价年均增长5.6%,超过发达经济体3.6%的房价年均增速。

3)美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。

如果一国货币严重超发,本币房价大涨不意味着美元房价大涨,在全球来看不一定具备投资价值。比如,南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍,但美元房价涨幅仅为3.6倍。

而一国内部哪个区域房价涨幅最大:人口流入的大都市圈。

1)由于人口向大城市及大都市圈集聚,首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。

英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍,远超英国整体的61倍;法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍,明显超过法国整体的22.7倍;美国纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍,高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。

2)在大都市圈内部,核心区域房价涨幅显著高于其他地区。

在英国,1995年1月至2018年3月,内伦敦房价上涨6.4倍,大于外伦敦的4.8倍。在法国,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。

在美国,1987-2017年,纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍,超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本,在房价见顶前五年,东京都区部房价上涨2倍,高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。

3)人口流入幅度大的地区,房价涨幅可能更大。

当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区,但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区,因而房价涨幅相对较低。1975-2017年,纽约分区房价上涨9.5倍,明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入,在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹,2006-2016年累计上涨11.7%,居日本之首。

结论:大都市圈的房价长期可以跑赢印钞机。

1)从全球视角看,一国房地产市场取决于:经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素;货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨,即在全球视角下不一定具备投资价值。

2)房地产具有抗通胀属性,能部分分享经济增长红利;长期来看,全球货币超发是普遍现象,广义货币增速多高于名义GDP增长,能够跑赢印钞机的资产不多,在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。

既然如此,那具体落实到自己身上,你该如何决策房子的买卖呢?

02
为什么我在房子买卖上面会不断的折腾?

先分享一下自己迄今为止的买房卖房经历,以及对房价的看法,或许有助于你做买卖房子的决策。

第1套房:2001年买的,面积80平方,总价20万,那时候首付6万,当时手上没钱,借了5万买的,2009年卖了,盈利30万左右。

第2套房:2006年买的,面积108平方,总价40多万,2009年因为首次借钱炒股亏损,原价卖了还债,没有亏钱也没有赚。

第3套房:2008年买的,面积48平方,总价40万,二手房首付20万,2018年1月份158万卖了,赚了118万。

第4套房:2014年12月份,在福州房价最低迷的时候买的,面积110平方,总价150万,首付60万,当时股市还如日中天。

朋友都笑我,那时把股票的钱拿去买房,甚至还有同学威胁我,开发商资金链非常紧张,很可能烂尾。

目前中介说应该可以卖到330万左右,这两年房价涨的确实TMD有点疯,虽然2019年价格回调了一些但还是有点贵。

不过话说回来,我买的时候真不知道现在会涨这么多,我要是知道,哪怕是砸锅卖铁也要多买几套,但是我确实做过风险评估。

按当时的租金和房子所在的地段评估过买这套房子肯定不会亏钱,而且就算开发商资金链断裂也不会有事。

因为开发商是上市公司,规模够大,就算倒闭了这个楼盘也不至于烂尾,只会换一个开发商接盘继续开发。

第5套房:2016年09月24日买的,面积34平方(5米层高,精装修房,两把钥匙,分成上下两套出租),总价70万,首付35万。

万科的房子,在房事最火的时候买的,而且真的是抢房,我找关系才买到,否则根本买不到,2018年底交房,目前估值100万。

为什么我当时会买它,因为我了解到附近类似单身公寓大概租金可以到1800元/月,房子位置离万达广场2公里左右。

两套租金一年大概可以收到4.2万,按70万的总价,年回报率=4.8万/70万=6%左右,而贷款利率是5%。

第6套房......

03
你必须想清楚:你买的是房子还是家?


自从2009年卖掉前面的两套房子之后,我一直都是租房子住,到现在已经8年多了,如果没有什么意外,我们还会继续租房住下去。

当然自己的房子也拿去出租,为什么?

房子有两个不同的属性,一个是居住《家的属性》,一个是投资《物品属性》。

记得自己买第一套房子的时候非常兴奋。

但是卖第一套房子的时候,我没什么感觉,我女朋友却非常痛苦,感觉家就没了。

这和现在大多数人一定要住自己买的房子的感觉一模一样,都是寻找一种家的感觉,其实这就是人性的弱点。

如果你一定要在房子上寻找这种家的感觉,那么被ZF或者地产商利用,那就不要抱怨,一个愿打一个愿挨,如此而已。

为什么我即在房产低迷时买房子,也在房产狂热时买房子?因为,我有自己的投资买卖原则,和国家政策、市场环境没有关系。

对我而言,房子只是投资品种之一,和股票、期货没有区别,只是一个获利的工具,和家也没有任何的关系。

我现在租住的房子将近180平方,房租贵了点,但是离女儿小学和我上班的公司,走路都只要10来分钟,工作生活都可以比较轻松。

我一直不太明白为什么那么多人非要住自己买的房子,然后每天花2-3小时上下班和接送小孩上学,或许家家都有一本难念的经吧。

但是您有没有问过自己:你一定要这样吗?是否有更好选择?

或者您还是一边抱怨社会、政府、房地产开发商......一边继续住很远的地方,花好几个小时上下班,接送孩子?

还是尝试和我一样租房子住,然后把花在路上的两三个小时省下来研究一种新技能,会不会促进你生活改变呢?

04
因此,要不要买房子的两个关键因素是什么?

第一:房子年租金回报率多少:每年租金回报率=每年租金/房子总价?

第二:你的购房资金成本多少:如果贷款就简单用年利息多少计算?如自有资金就简单用拿去理财的投资回报率多少计算?

无论什么时候,判断一套房子是否值得买入就看“房子年租金回报率”是否大于“购房资金年利息”?

买入条件:《房子每年租金回报率》≧《你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率小于等于20倍。

卖出条件:《房子每年租金回报率》<《0.4倍你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率大于50倍左右。

当然,这个会根据每个人的资金成本做相应调整,如果你的资金成本很低,假如只有2.5%,则房子市盈率大于100倍左右你才会考虑卖出。

或者房子市盈率小于40倍,你就会考虑买入,因为你属于钱太多而且基本没有什么投资渠道的这一类土豪。

举例说明1:

现在有一套房子总价100万,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。

因为每年可能会空置半个月,加上每次租赁合同一般订1年,每次转租需要有半个月租金做为中介费。

则这套房子(每年租金回报率=5万/100万元=5%)≧(2016年中国大陆基准贷款利率=5%)。

第一种情况:如果你自有资金没有什么安全的投资渠道,用3成首付买这套房子,是值得投资的。

第二种情况:如果你还可以3成首付,全部用公积金贷款买的话,目前公积金贷款利率才3.25%,那么赶快买下它。

因为这套(房子每年租金回报率=5/100=5%)>(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。

第三种情况:如果你需要全款买房,且你有把握自己资金每年的投资回报率超过6%的话,那你就没必要去投资这套房子。

第四种情况:如果房价突然从100万暴涨到250万,则(房子每年租金回报率=5万/250万=2%)远小于(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。

相当于市盈率=50倍,则可以考虑卖出了。

举例说明2:

现在还是一套房子总价100万,只不过房子不在中国大陆,在加拿大多伦多,同样,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。

因为每年可能会空置半个月,加上每次租赁合同一般订1年,每次转租需要有半个月租金做为中介费。

则这套房子(每年租金回报率=5/100万元=5%)≧(2016年加拿大基准贷款利率=2.5%左右)。

这种情况:如果你可以用3成首付,用2.5%的贷款利息买的话,当然就闭着眼睛买入啦,这就是为什么那么多人去欧美国家买房的原因。

很多国家房子贷款利率比中国低很多,而且有些国家的每年租金回报率扣除每年房产税之外,甚至还可以超过5%。

但是投资外国的房产,还是要考虑所在国货币的贬值趋势,要不你一年房价虽然涨5%,但如果所在国货币相对人民币也贬值10%,那么相当于你还要亏5%。

不过,无论世事如何变化,你都可以用这个简单的公式去判断一套房子是否值得买入?或者需要卖出?

每个人的自有资金不同,所在国家地区的贷款利率也不同,同样一套房子,有人选择买入,有人却会卖出,都是很正常的。

05
另外,要不要买房子的还有一个关键问题?


买房考虑的首要问题永远是:未来房子所在区域的人口会增加?还是减少?如果趋势是增加,则租金会涨,房价也会涨。

不要因为买不起市中心或者城市区域中心房子,退而求其次去买郊区便宜的房子,因为它可能永远租不出去,自己也住不了。

也不要因为听别人说房子会涨你就买;或者看到别人买你也买,因为每个人的自有资金不一样,资金成本和投资回报也不一样。

更不要因为自己喜欢而去买房子,每一次买房之前,我思考的

第一个问题永远是:未来这个房子可以租给哪一种人(也就是房子的目标用户)?那时的他负担得起这个租金吗?

第二个问题永远是:未来这个房子可以卖给哪一种人?喜欢这个房子的人,那时候的价格,他买得起这房子吗?

所以,我比较建议大家考虑买以下3类房子:

1.小学初中附近的住宅,因为:中国的家长为了孩子读书很愿意多花钱,尤其是小学附近。

2.商业中心附近的住宅,因为:年轻人为了能够睡懒觉迟一点起床走路上班也很愿意多花钱。

3.未来地铁口附近住宅,因为:刚需族上下班方便。最好步行10分钟以内,不过现在由于共享单车的使用,范围可以放大到骑单车在10分钟以内。

至于房子自己是否喜欢?不重要。自己能喜欢当然好,不喜欢也没有关系。

只要有投资价值,房子先买了再说,就算未来房子涨了,你还是可以卖掉不喜欢的房子,换一套自己喜欢的房子。

万一跌了,只要自己资金链不断,还可以自己住,或者收租金还月供。

房子和家是两件截然不同的事情,你必须要突破自己的观念限制,克服自己的人性弱点,才能在买卖房子不被忽悠。

毕竟,那些建议你无论什么时候,只要是刚需都应该买房子;或者天天批评政府,并建议你等调控后房子大跌才买的各种专家,一般都不靠谱。

与其浪费时间去批评政府不作为,抱怨什么社会不公平、什么房地产调控政策越调越高......

不如多花点时间研究自己所在城市的房价规律,研究自己如何才能买得起有升值潜力的房子。

因此,无论是2019年,还是未来哪一年,要不要买房?做决策的步骤就三个:

第一步:确认你自己的买房资金成本是多少?

第二步:目标房子未来预期年租金回报率多高?

第三步:对比“目标房子的年租金回报率”是否大于等于“自己的买房资金成本“?

当然,如果银行贷款利息整体呈下降趋势,则有利于房价的后续上涨。故可加上一个贷款利率趋势因素综合判断。


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