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[房产] “都市圈时代”今天降临,楼市生变!

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发表于 2019-2-22 22:17:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 七海 于 2019-2-22 22:18 编辑

2月21日,有两件重大财经新闻发生:

一是上午在香港举行了“粤港澳大湾区”的宣讲会,国家发改委、广东省、香港和澳门特别行政区的主要领导出席,意味着“大湾区”规划开始落地。

二是下午的时候,国家发改委在官网公布了“关于培育发展现代化都市圈的指导意见”。这意味着,中国城镇化全面进入了“都市圈时代”。

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事实上,“粤港澳大湾区”就是继“京津冀”之后,又一个“超级都市圈”。随后,“长三角城市群”新一轮规划和“上海大都市圈”的规划也将面世。

至少在三四年之前,我就多次在专栏里提醒读者,中国城镇化已经不可逆转地走上了“大城市化”、“都市圈化”的阶段,大中小城市均衡发展只能是一个梦想。

“失衡”,是城市化的基本形态,也是欧美日等发达国家和地区普遍出现的现象。我们很难追求绝对的均衡,只能通过“城市圈”的培养,实现大致的均衡。近年来,国家陆续把成都、西安、郑州、武汉等9个城市列为国家中心城市,就是在“失衡”中寻找“新的均衡”。

好了,下面看看发改委最新文件说了什么。在文件序言部分,下面这段话值得关注:

城市群是新型城镇化主体形态,是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。

都市圈是城市群内部以超大、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

这段话给出了“都市圈”的基本定义:第一,它是有中心的,以“超大城市”(城区常住人口超过1000万)、“特大城市”(城区常住人口500万以上)、和辐射能力较强的“大城市”为中心;第二,它是有“有效半径”的,这个半径不是距离,而是上班路上花费的时间,极限是1小时。

这段话还给出了政府对“都市圈”、“城市群”的基本判断:它是“新型城镇化的主体形态”,是“支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台”。

这包含两个意思:认可,支持。

这是一个里程碑式的表述。这意味着国家全面承认了“大城市化”和“都市圈化”。

至于文件里的具体举措,就更加丰富,我选择主要的列举如下:

1、打通城市之间的“断头路”、“瓶颈路”,取消高速公路省界收费站,鼓励地方对高频次通行车辆实施高速公路收费优惠政策,提升都市圈内高速公路通勤效率。

2、构建以轨道交通为骨干的通勤圈。在有条件地区编制都市圈轨道交通规划,推动干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道交通“四网融合”。探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市(镇)延伸。

3、增强中心城市核心竞争力和辐射带动能力,推动超大、特大城市非核心功能向周边城市(镇)疏解。

4、放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认,加快消除城乡区域间户籍壁垒。

5、促进优质公共服务资源共享。鼓励都市圈内开展多层次多模式合作办学办医,支持有条件的中小学和三级医院推进集团化办学办医,开展远程教学医疗和教师、医护人员异地交流,支持中心城市三级医院异地设置分支机构。推动病历跨地区、跨机构互通共享,推动医学检验检查结果跨地区、跨机构互认。

6、推动公共租赁住房保障范围常住人口全覆盖,提高住房公积金统筹层次,建立住房公积金异地信息交换和核查机制,推行住房公积金转移接续和异地贷款。

7、允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系,强化城市间房地产市场调控政策协同。

8、进一步便利跨省市户口迁移网上审批,居民身份证、普通护照、机动车驾驶证异地申领,异地驾考和机动车异地年检、违章联网办理。

总之,内容非常丰富,这里就不再列举。

这些举措就是指向一个目的:方便居民异地居住,方便企业跨区域经营。

比如深圳土地面积狭小,未来注定将会有数百万人居住到东莞、惠州、中山。现在很多深圳人已经在周边买了房子,但最多只能周末过去,因为不具备“通勤条件”。有些地方看起来不远,距离深圳中心城区只有三四十公里,但上班时间交通拥堵,无法保证准时到岗。

如果有了地铁网络,尤其是地铁快线,城市圈的有效半径可以获得极大拓展,甚至可以达到60公里以上。城市有效通勤半径的扩大,有利于中心城市留住更多人才。看起来这些人住在了周边城市,但毕竟还在中心城市上班。而周边城市通过卖房给大城市外溢居民,获得了新的增长机会。

除了上班,大家还更关心上学、医疗等问题。所以真正建成高效都市圈,还要让优质教育资源、医疗资源和政府服务能跨城市对接,对此“指导意见”也给出了要求。

可以想见:当交通、教育、医疗、政府服务等都能快速跟上,生活在郊区、临近城市会变得异常方便。到那时,城市将呈现“多中心化”,承载人口的能力将大大提高,经济也将更加发达,吸引力也将更强大。

未来中国将会有15个左右的“国家中心城市”,还有15个左右较强的省会城市、计划单列市,最终至少能形成30个左右的“都市圈”,如果每个都市圈生活1500万到4000万人口(深圳、东莞、惠州这个都市圈目前就生活了至少4000万人),就足以装下中国超过一半的人口。

所以,中国的人口会加速流向30个左右的城市圈。其结果就是“强者恒强”,很多中小城镇会逐步消失。这不是什么坏事,人口集中生活可以节省耕地,还可以促进新业态的产生。

未来中国楼市会呈现如下特点:

1、随着人口涌向都市圈,远离中心城市的普通四线、五线城市的不动产价值将降低,很多房子会废弃,价值逐步归零。

2、城市圈内部价值调整。随着多中心化出现,核心区房价虽然会继续上涨,但涨幅不如有显著人口增量的新区、郊区。城市圈内失衡的房价,会逐步呈现“拉平”的趋势,差距会缩小。

3、构建都市圈过程中,轨道交通作用至关重要。高铁、城际铁路、地铁快线和地铁普线,将构成一个网络。轨道交通越密集的地方,价值越高。

4、人们会加速从两类地区“撤离”,一类是人口少、公共资源差的中小城市,另一类是市场化程度低、政府干预过多的地区。类似“粤港澳大湾区”这种市场化程度高、就业机会高、气候好、空气好的区域,将不断有增量人口涌入。

5、需要提醒大家的是,中国30个左右的“都市圈”不是齐头并进的,而是各有其发展阶段。目前大湾区、京津冀、上海大都市圈最发达,但其跨省份、城市的地铁仍然严重不足。但这三大都市圈会最先成熟,所以是投资移民的首选。至于类似“太原都市圈”、“长春都市圈”等发育相对落后一些,虽然未来也不错,但成熟需要相当长的时间,对人口吸引力也相对弱一点。







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