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[房产] 楼市有多脆弱?一张让人冒冷汗的图表

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发表于 2019-2-27 22:07:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
转眼间,这轮调控已进入第三个年头。

春节期间,不管是相关机构的监测数据还是公众切身感受都已表明备受房企期待、类似往年那样的春节“返乡置业”潮并没有出现,这也预示着15年“930新政”以来驱动房价的最坚实的一股力量消失了。

而按照“三年一周期”的轮回,楼市也该再次到达它命运的风陵渡了。

那么,现在楼市究竟处于一个什么状态呢?未来的房价是像之前熟悉的套路那样再次绝地反弹,还是在新常态长期的平静下去?

想必很多人都想知道答案,然而市场上过多、甚至矛盾的表象信息却让我们越看越糊涂,越看越没主见。
如下面两张图,你说是该再等等,还是该all in押注?
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其实,要看透楼市并不难,我们并不需要研究长篇累牍的报告,也不需要收集大量的数据指标或论据,只需要找出那个衡量楼市和房价安全性的最关键也最直接的“矛盾”,就像M教员说的那样,“一旦抓住这个主要矛盾,一切问题就会迎刃而解。”

或许正是擅长抓主要矛盾,所以,他才能在形势最不明朗的时候仍能做到,“不管风吹浪打,似闲庭信步”。
那么,能反映出楼市关键点的主要矛盾是什么呢?笔者认为是购房者结构。

中国楼市虽然会受到各种有形之手的撩拨,并不是一个完全市场化的市场,但它也不是一个强买强卖的时候,各方力量的影响,不管是市场的还是非市场的,最终都会在“交易环节”实现,“买家”才是整个链条的终点。

所以,购房者才是楼市的主要矛盾,货币政策等都只是推手。当然这并不是说又重新回到城镇化进程、生育率、抢人大战这些老调调中。

因为单纯从人口总量论述楼市显然是在混淆视听,懂经济学的应该都明白,“需求”和“有效需求”完全是两码事。就像全世界99.99%的人都喜欢法拉利跑车,但对法拉利来说,99.99%的人都不是它的客户。

而对于股市、楼市等资产来说,相对于“有效需求”,“有效需求结构”的变化是影响市场、价格走势更为核心的力量。就像股市,价格走势完全取决于多空力量的博弈。
其实楼市也一样,说白了,决定未来房价增长后劲和楼市安全边际的是买房大军的构成结构。根据有效客户的买房意图,买房大军主要有三股力量组成,刚需、改善、投资。

刚需客群居于楼市的最底层,是高房价的最被动接受者,也是炒房客的最终接盘侠。也就是说,刚需客群决定着房价的下限。

投资客群(也可以说成投机客),推高房价的弄潮儿,决定着国内房价的上限。
改善客群,因为他们换房买房是基于真实需求,所以,他们是推动房价上涨的一股有益力量。

说白了,如果现在的高房价主要是由改善购房者造成的,那么我们现在的高房价将是世界上最坚实的高房价,没有任何泡沫可言。

若把购房者组成结构此消彼长的变化放在更长远的历史坐标轴,我们会发现,现在的楼市和房价就像长牛了十年的美股一样,真得很脆弱。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布的研究报告显示,从2008年至2018年3季度这十多年间,被调查的城镇地区新购住房目的中:

刚需客群由69.7%下降到15.1%,投资需求由19.6%上升到58.2%,改善需求变化则不大。

说得直白点,现在的楼市已经被一群四处加杠杆、梦想暴富的炒房客们给把持了,而支撑房价下限、敏感性低的刚需,已微不足道。

这样高度失调的结构,会直接产生两大危害,
一、因接盘侠(刚需)不足,买卖循环无法继续,进而引发大的调整。资本市场的由牛转熊,就是这样发生的;
二、投资需求也是三大需求中弹性最大一个。一旦遇到风吹草动,很容易因炒房客资金链断裂而引发抛售潮。

不管哪一个都将是我们不能承受之痛,我们可以通过扭曲经济规律来延缓那一刻,但我们终究无法逃脱经济规律,就像地球上的万物无法逃离万有引力一样。
索罗斯说,“凡事总是盛极而衰,重要的是认清趋势转变,要点在于找出转折点”,若我们还认不清趋势,像前几年那样在楼市上走老路,相信“转折点”会以我们意想不到的方式出现。

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