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[房产] 楼市回暖?哪些城市会先吹响复苏的号角?

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发表于 2019-3-15 00:27:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
从19年年初到现在,楼市貌似传来了很多利好消息,调控放松,房贷利率上浮比例下调,深圳8000万公寓开盘就秒光,部分城市又开始进入抢房模式等等。一时间,楼市回暖的消息又被推上风口浪尖?很多粉丝们又开始紧张起来了。

今天,我们就来带大家破除楼市当前迷雾,直探本质,看清楚楼市回暖还是下跌,当前又应该如何买房。

楼市回暖?还是乍暖还寒?

大家应该都知道李清照的那首词《声声慢》吧?“寻寻觅觅,冷冷清清,凄凄惨惨戚戚。乍暖还寒时候,最难将息。”所谓的乍暖还寒,尤其指的就是现在这个时节,春季。

气温刚有点暖和、又变冷了。那么当前的楼市是真的变暖了,还是暖是暖了,很快又要冷回去呢?

◈ 1.所谓“楼市回暖”,到底发生了什么?
所谓楼市回暖,也不是空穴来风,因为近期也存在一波又一波的回暖信号。

首先就是各地的调控放松。从去年12月菏泽取消限售开始,越来越多城市跟进楼市松绑,有取消限价的,有取消限售的,也有取消限购的和放宽落户的。所谓是八仙过海,各自松绑呀。

这些城市包括广州、北京、南京、杭州、太原、大连、阜阳、常州等,全面覆盖一二三四线城市。到今年2月为止,全国已经有21个城市的楼市进行的调控放松。

其次,房贷利率上浮在下降。到去年12月,连续23个月的房贷利率涨势也终止了。迎来了首次房贷利率下降,1、2月份又接着连续下降。

同时,媒体上还不停有各个楼市的热点爆点。房价从17年高峰期3万/㎡被腰斩至1.6万/㎡的燕郊,房价近3个月连着上涨,而且某楼盘还传闻房价一夜涨了7000元/㎡。而深圳华润瑞府8000万的公寓,直接一开盘就秒光。南京,惊现3000人看房团,出动60多辆大巴才载完这些人去看房。广州天河,拍出8.3万/㎡的楼面价。

“楼市火爆”的信息,一个接一个传来,楼市波澜再起,回暖的传言不绝于耳。难道房价真的又要上涨了?

◈ 2.当前楼市真实状况是什么?
楼市有没有真正回暖,房价是不是真的要继续上涨,不要听这种局部事件,我们听数据的声音。

结合易居研究院数据,18年下半年开始到现在,40个重点城市的新房成交量就整体保持下降趋势。而二手房方面,10个重点城市的二手房成交量更是从去年6月开始大幅下跌,到2月份环比下降40.9%。

而我们对照其它机构的数据,同样如此。

结合中指院重点观测的50座城市,2月份,一线城市成交量环比下降18.1%,二线城市成交量环比下降26.3%,三线城市环比下降18.3%。

再结合克而瑞数据,2月份全国29个重点城市整体成交960万平方米,环比锐减53%,相比2018年降幅达28%。

而价格方面,根据中指院公布的2月份百城房价指数,2月百城新建住宅平均价格为14724元/平方米,环比上涨0.10%,涨幅收窄0.12个百分点。价格环比下跌的城市数量比1月增加8个,达到39个。

各个机构的数据,不管是成交量,还是房价上,所呈现的都是量价齐跌的情况,又怎么能谈得上楼市回暖。所谓的回暖,只不过是个别城市,个别区域甚至是个别事件给大家制造的假象而已。

当然,咱普通老百姓,偏偏就很喜欢相信这种大事件,永远都活在事件和渲染汇总,那媒体和售楼中介也就喜欢用这些事件来营销大家喽。

我们先不和大家分析进行系统的房价论证,我们就拿这些个案来给大家捎带说一嘴,让大家更懂得未来怎么去看这种事件。

比如,深圳8000万豪宅秒光,那是因为这个项目的位置就在深圳湾最中心,紧挨着深圳地标春笋,向南望就是深圳湾公园、大海和香港,这种地段能可复制吗,这种项目放什么时候都不会难卖。

广州地块拍出8.3万/㎡,但是折合楼面价也就是3.75万/㎡,这块地处于国际金融城,是4年来广州天河唯一出让的住宅地块,而且还一线望江,5公里距离的乔鑫汇悦台已经卖15-20万/㎡了,3.75万的楼面价很贵吗?最让人难以忍受的是这个南京所谓的3000人看房团,只是某平台组织的例行商业活动,年年如此,做了7年都没火起来,结果在今年火了。

所谓的这些回暖信号,乍一听感觉是那么回事。只要深入一点去分析,就像掰开太监内裤一样:荡然无存。

此刻楼市有没有回暖,一些大房企的行为都已经在告诉我们了。不论是泰禾的高佣金推盘“抢收”,还是恒大的全国折扣卖房,亦或是万科的“收敛聚焦巩固基本盘”战略,还有碧桂园开启大规模裁员,部分部门裁员幅度达50%的动作。你都应该要清楚,谈楼市回暖未免过早。

那楼市什么时候才会回暖,2019年应该如何买房呢?楼市的下半场,我们又应该如何买房才能继续涨呢?

教你判断楼市是否要上涨的方法

◈ 1.楼市需1-2年的调整期

(1)房价上涨动力不足

整体上这一轮房价上涨从2015启动,一直到2018年,已经大涨了4年。4年间,全国住房房价平均涨了44%。而如果你在上涨前期买到的是一二线城市或一些热点三四线城市,挑到好项目,涨幅更高,涨两倍都有。

同时,国内经济正面临下行压力,GDP增速跌至6.6%,这是20年来从未有过的超低增速。大家要知道,过去我们房价涨得这么快,离不开国家经济的飞速发展。而今年,经济形势并不是那么乐观。

这种形势下,大家还是觉得房价可以只涨不跌,永远暴涨吗?不可能。一方面是经济动能不支持房价大涨,另一方面也涉及到楼市周期的规律,这个等一下我会详细讲到。

(2)需求被透支

过去4年,火热的楼市已经将有购买力的购房需求消耗得七七八八了。

18年下半年虽然楼市转凉,但楼市成交量仍创历史新高,销售面积达到17.1万亿平方米。加上楼市成交同样火热的前三年,2015-2018年这4年加起来,全国的住宅销售面积达到了54.3亿平。

这是什么概念呢?按照80㎡一套来算,相当于这4年里卖了6800万套房子。中国13.9亿人口,平均3.05人/户,全国也才4.55亿户家庭,也就是说4年时间供应的房子足够全国15%的家庭换1套新房。如果保持这个趋势,只需要26年就能全国家庭都可再新增一套新房。

所以你们说,这4年里,有多少人买了房?下至刚毕业家里有条件的年轻人,上至90多岁的老人家,都参与买房摇号。不管是因为贪婪还是恐惧,都争先恐后买了房上了车。韭菜收割了一波又一波。试问,下一波韭菜要什么时候才能长起来呢?

(3)周期规律决定楼市走势

经济的运行有周期有规律,房地产也是如此。前面两点是从指标面上去分析楼市的走势,但实际上还有一个更简单的方法,那就是楼市周期。

中国的房地产市场运行了20年,其实它有着完整的周期规律,不管是上涨周期,还是下跌周期,都在规律之中。我们只需要总结楼市的周期规律,将目前的楼市形势代入进去,很简单就能判断出当前处于什么周期,房价会上涨还是下跌。

当然,说起来简单,分析起来就不容易了。详细的分析过程会在我们的2019房产投资课的第二节《楼市逆转,2019年抄底还是抛售?》中去为大家讲解,在这节课会详细的带大家回顾过去20年中国楼市变化,教大家总结出楼市这20年的周期规律和特征。

大家除了能够清楚当下房地产所处在一个周期,关键掌握这套周期分析方法,对于后期的楼市走势大家也可以去进行分析判断。总之针对19年的答案是:2019年楼市将会处于调整周期,楼市仍需调整运行1-2年。

◈ 2.部分城市回暖,19年买入机会

虽说2019年楼市整体上是以调整、稳定为主,但一定会有部分城市会存在机会,我们可以抓住这些机会直接买入。这个买入机会,就是楼市低迷转入房价上涨的时候。

关键是,我们怎样才能判断楼市从低迷转入房价上涨呢?的确,这是个难题。但是我想告诉大家,房价上涨是有信号可读,有规律可循的。接下来,大家要仔细听好了,我把一些判断房价是否要上涨的部分方法和干货,简要总结了一些在这里给大家分享。

房价要上涨,必须要符合以下3大条件。

① 调控放松

调控放松的意义,在于把那批原本没有房票的购房群体提前释放出来。但大家仔细看现在楼市调控放松的具体政策就会发现,虽然好像很多城市调控都在松绑,但是没有触碰到最根本。

要么就是放松入户年龄限制,像广州、海口入户年龄限制放宽了5岁。要么减一点税,像南京二手房交易部分税费减半,300W的一套房减税大概能减少8千多,要么就是取消过时的调控,例如青岛的摇号,菏泽的限售,市场都冷了摇号、限售本身就变成个笑话了。

大家会发现,真正有冲击力的松绑政策并没有出现。大家记得上一轮的调控松绑是怎样的吗?时间追溯到14年,那一年的调控放松可彻底了,除了四大一线城市和三亚,全国其他所有城市全部解除了限购,这才是真正的大动作。而现在的调控放松只是局部城市的限购放松,而且只是放松不是接触。你看四大一线城市在限购限售这两大闸门目前完全是纹丝不动。

那什么时候才是真正的调控放松呢?我给大家一个标准:只有当北上广深4个一线城市哪怕有一个,它的社保年限降低了,比如从5年降为3年,所谓的调控放松这一点就完全实现了。

②银行放水

银行放水是对购房者购买力的提高,让买房的人贷款更容易,贷款成本更低。

从18年到现在,央行已经连续4次降准放水,一共释放了2.3万亿。但是这一波降准放水,每一次国家都明确规定了不能大水漫灌,明确规定资金要用于支持实体经济,支持中小微企业的发展,禁止流入楼市。

也就是说,虽然最近央行放水放了很多,但并没有大规模流入楼市,不足以支撑楼市回暖。那怎样判断银行放水有没有流入楼市呢?给大家一个判断标准:若是这些重点城市的首套房贷利息不再上浮,回到基准利率。亦或是央行干脆直接来一次降息,那么银行放水的条件就完全成立。

③二手房的成交量连续上涨

成交量上涨是楼市回暖的最直接征兆,所谓量在价先嘛。要判断楼市当前情况,二手房数据要比一手房数据更真实,更能反应市场的变化。如果一个城市的库存去化周期在12个月之内,同时它的二手房成交量连续3个月出现明显的上涨,而且二手房的成交周期连续2个月变短。那么,基本上可以断定,这个城市将会迎来一波上涨行情。

一旦你发现楼市出现以上3种情况,请你毫不犹豫,马上冲进售楼部刷卡。

当然,这只是短期内判断房价上涨的方法,这对个人的政策敏感和数据收集能力要很强,哪怕我教了你们,并不是每个人都能做到。那能不能针对当前的楼市做一些整体上分析,告诉大家一些大方向,让大家在大方向之下去进行买房呢?

楼市下半场,如何选到能再翻倍的房产

◈ (1)如何在限购限售之下,在房产税即将来临之前投资房产

在这里我可以很明确地告诉大家,2019限购限售还会继续放松,但一定不会完全解除,对于一些优质的核心城市,限购限售一定是保留的。那么我们应该如何应对呢?

首先,要提醒大家的是,宁愿不买,也不要买那些不限购不限售的低价值城市。但是有价值的城市你看限购,没有购买名额,限售,好几年不能卖,这要怎么搞吗?大家不要急躁,只要有价值,哪怕限购限售都一定会有方法去买到这个房子。

另一方面,房产税又出消息了,上星期的十三届全国人大二次会议中,人大常委会委员长栗战书在做工作报告的时候提到:

今年集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。

一时间宣传房产税要来的文章和消息铺天盖地,传得到处都是,其实这都是些无良媒体为了吸引大家的眼球和点击罢了。其实栗委员长只提了“加紧工作,确保如期完成”,完全没有提到今年出台房产税。

一个税法的出台,需要起草草案,然后论证、内部征求意见,一审、二审,最后才是立法开征,怎么可能今天提立法,今年就这么快出台呢?

听了我们去年跨年演讲的粉丝应该知道,对于房产税的出台,我的观点是:2019年房产税不会出台,但5年内一定来。

虽然今年肯定不会有房产税,但房产税已经是板上钉钉的事情,大家现在就要开始做好防范措施。房产税会降房价吗?哪些房子受影响最大?房产税之下我们应该怎么做才能避免被它收割?其实所有的问题,都可以归结成一个核心:如何做好手头房产的优化。

◈ (2)如何选到优质城市,未来5年还有翻倍机会

想要找到高价值的优质城市,必须通过多维度的对比分析。

在政治层面上,要考虑这个城市是否是核心城市群,是否是城市群的核心城市,是不是省会城市、中心城市。这关系要这个城市能不能得到政府的大力扶持。

在经济层面上,需要考虑GDP、本外币存款余额等因素。GDP是一个城市经济实力最直接的指标,而本外币存款余额也就是存在这个城市的人民币和外汇的总额,代表了这个城市对资金的吸附能力。一个城市能汇聚多少资金,显示出这个城市的金融实力和发展潜力。

在人口层面上,需要关注城市的常住人口数量,常住人口占户籍人口的比例,近年的人口净增量。这些指标代表了一个城市对人口的吸引力,而人口带来的购房需求是对楼市最直接的支撑。

在产业层面上,我们要关注这个城市处于产业链的上游还是下游,独角兽企业数量多还是少。处于产业链上游的城市,如金融业老大的上海、科创最强的深圳,具有全国最强的竞争力,从而带动经济、人口的聚集上涨。

而独角兽企业,是指设立时间少于10年估值10亿美金以上的企业,它的数量,代表一个城市的创新活力。直接一点,如果这些独角兽一上市又会产生千百个千万富翁,你说周边房价能不涨吗?

所以,哪怕选择房产投资的城市,都要进行多方面的因素考量,因为投资一个城市的房产就是投资这个城市的未来,这个城市有未来,那么你的房产才会继续翻倍,翻倍了后才能出手。

好,不管是关于2019年的房产趋势判断也好,还是关于未来10年的判断也好。不管是关于当下的这些限购限售政策,还是即将到来的房产税如何去避免。不管是关于在国内如何选对城市,还是楼市下半年如何去寻找一些房产投资机会,甚至是国外的一些投资机会。

2019年,楼市正式进入下半场,中国经济增速变慢,人口增长严重下滑,城镇化高潮已过,如何投资房地产还能继续赚钱并不是一件简单的事情,搞不好,你上半场挣的钱都会套牢进去。



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