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[房产] 2019年该不该买房?一名资深投资者这样回答,震撼!

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发表于 2019-3-15 23:31:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近各地的房价开始回暖,有不少朋友问我2019年应该怎样投资,是不是该入场了?对于这个问题,我根据多年的经验,谨慎地作出如下判断,一起探讨:

01、真正的高手是“多买少卖,甚至不卖”

在以前的文章中我经常提起“买买买”,如果非要再加一句话,那就是只买不卖”,其实这句话是有背景的,那就是做中长期的投资,用大白话来说就是:如果你是一般普通人,不是什么资深高手,无法准确判断入市时机,那么买入之后长期持有,总有一天会赶上暴涨。

时机固然重要,对于4-6套以下投资多军来讲,因为房票、贷票、资金都弥足珍贵,你的资源什么时候用、用在什么地方,决定了你的回报率。

在这一轮大涨,我的房子大部分都是在2015年过年前后买的,那个时候买得比较顺心。

其实在一线城市,如果你想在2016年5月-2016年11月,或者2017年3月-2017年5月这两个时间段想入手进货,其实是千难万难的,因为那个时候整个楼市上涨的趋势已经很明朗,当一个市场处于上涨通道的时候,想轻易买入,尤其是对于多军想以“笋盘价”买入,几乎是不可能。今天去看一套房子420万,明天约业主谈判可能就会被返价到了450万,甚至480万。哪怕签了合同也会毁约,打各种糟心的官司。

我自2008年接触楼市便不认为中国的楼市存在什么严格意义上的周期,如果硬是说有,这个周期也不可提前预判,因为你不知道什么时候政府又会出一个政策,从而扰乱原来的“周期”。

既然这样,与其去捕捉飘忽不定的周期,不如坚持长期买入,一旦有资金,就到处寻找笋盘,哪怕当时买贵一点,只要拿稳了,政策一放开,必定大涨。我身边的朋友也知道,2008年初我买第一套房子的时候,其实买在高点,买完几个月楼市就崩了,急速下跌。我的家人也劝我赶紧卖掉,说楼市还会继续跌,现在卖掉将来可以用更便宜的价格买回来。我当时并没有现在这么笃定,只是觉得房子迟早都会涨回来,所以没卖。

结果,2009年高层“暴力救市”,4万亿推出,房子又快速反弹,大涨一波,已经超过了2008年的高点。所以,楼价涨跌,未卖出都不算输赢,只要拿稳,一定能够赶上大涨的行情。

02、我们买房最大的信心是什么?

是跟国家对赌,对赌中国不能接受楼价暴跌,对赌楼价暴跌的时候上面不会坐视不理,中国是一个关心民生百姓的国家,无论发生什么,我们都相信中国一定能顺利应对。所以从这个意义来讲,所有买房的人都是爱国者,他们相信自己的国家的发展前景。

当然,死拿也是不对的,在行情好的时候,应该把手里质量较差,涨幅潜力有限的房子趁机卖掉,置换成更优质房产。所以,才有了“逢三退一”。

这个“一”就是要在房价上升阶段出掉,尽量把自己手中的价值不高的货出掉。

每一次交易都是对资产的重新定价,正常来讲,市场买卖越自由,最终价格越均衡,利润就越薄。从这个角度来讲,因为限购,阻止了一部分买家进入,实际上给我们制造了一个人为的价格洼地,此时正是投资者买入的最佳时机,买好之后,静心等待上面放松政策,恢复交易,价格暴涨就行了,而每隔几年,都会有那么一两次放松。

这么一看,买房赚钱是不是很简单?

而这种做法,我们验证了三四轮,无论是2008、2011、2015,还是将来的2022年,都是这样。阳光之下,并无新事。

03、那2019年如果要置换呢?该如何处理?


我的建议就是:在一个市场价格向下或横盘的时期,尽量买入市区版块和未来发展不错的城郊结合版块,而尽量卖掉远郊区或市区老破旧楼盘。

在入市时机上,我们唯一要做的就是紧盯市场,同时具备耐心。2019年的三月小阳春即将到来,这个时候是非常好的入市时机,具体原因不说了,我们能够做的就是多看盘,市场涨不涨,谁说了都不算,只有你去一线踩盘了才知道。

我们都知道中国的房地产市场是一个“政策市”,既然是政策市,那么我们就不太可能判断出政策什么出、政策什么时候消退,比如2017.3.17的广州入户政策3年变5年,比如2017.11月长沙的限售政策等等,在政策层面,普通投资者是很难预测得准、猜得准点位的

既然我们把握不准政策出台的时间,也预估不了该政策具体的杀伤力,那么我们大概率是做不到在短期内借势政策来赚钱的,或者说很难、很难。所以索性不依靠政策,而是坚持持续买入优质房产,一旦买入,绝不轻易卖出。

在房票、贷票足够珍贵的情况下,出手卖掉一套物业,很大程度上意味着我们买不回来了。是啊,如果你卖掉一套物业,是为了再卖其他的物业,其中的各种税费成本、房票贷票的折旧成本、时间成本、心力成本都是实打实的成本支出,所以干脆就不要卖了,就长持得了。

只有一种情况除外,你这套标的物未来的价值升幅太差了,急需要换筹,这本身也说明你前期的选筹能力不足,该换就换吧,只要其中的成本算的过来就行了。

结论:坚持、持续的买入未来具有较好升值的板块和区域的标的物,然后什么也不要做,就是长持。

写到这,我就想起我身边好多炒股的同学、朋友,他们本身做的事情就是想利用“内幕信息”来短炒,但是基本上不可能做到的,所以他们至今依然亏钱。

最好的投资是:一旦买入,就什么都不用做了,只需持有等待上涨就行了。房产就属于这一类,无论你买于哪一年,2008、2011、2014,甚至2016,都不重要,只要你拿稳了,总会赶上一次大涨。

04、多军的竞争对手是多军


多军坚持的“非笋不入”的原则是对的,以350万入手的,就是比380万入手的便宜30万,以600入手的,就是比650万入手的便宜50万,只要后面的涨幅一样,那我的成本线更低,最终赚取的利润就是最大的。

“手快有,手慢无”,只要笋盘的信息在朋友圈一发布,如果是真的笋盘,多军们就像饿虎扑食一般的扑过去,笋盘瞬间就会被秒掉了。多军具有敏锐的市场触角、强大资金调度能力、手里随时待命的房票、强大无比的执行力,他们是一群精锐的作战部队,战无不胜,攻无不克。

“消费者只跟消费者竞争”、“生产者只跟生产者竞争”、“消费者从来不跟生产者竞争”在多军买房这个层面上道理也是一样的。

炒房客的竞争对手不是开发商,而是另一个炒房客。炒房的人越多,投资的利润就越薄。

毫无疑问,目前仍然有很多人自我催眠式地看跌楼价,这对于看涨的炒房客来讲,是值得庆幸的。我曾经讲过:严格的限购限贷+大量的傻空不进场=炒菜高利润

还有那么多人看跌楼价,看来这个投资行情还能持续20年。

对于多军而言,当笋盘出现的时候,就是多军之间的巷战,谁最先抵达现场摁着业主签订合同,谁也是赢家。

一个板块、一个小区的笋盘,真的是出一套少一套,只要这些笋盘被打掉了,那么这个小区的整体均价就又上升了,在未来的一段时间笋盘的标准也提升了。

对于普通的4-6套以及以下的投资者来讲,要想跟那些浸淫市场多年的10套,15套以上的资深多军相比,在起点上就落后了,这些资深多军对于城市规划发展大方向、区域板块孰优孰劣、笋盘的估价体系、御用中介的利用、资金腾挪能力、办贷款过户交易等各个层面都是碾压之势。

但是,那些资深多军一开始不也是小白吗,不也买过不笋的标的物吗,不也亏过定金,不也存在首付首贷贷不足7成吗。

所以有句话讲的真好:那些现在看起来不普通的人,并不是他们一开始就不普通,他们一开始也非常的普通,普通的着装、普通的收入、普通的人际关系、普通的交际能力、普通的消费能力,而不普通的是他们的思维和认知,再加上时间和复利的发酵,使得他们变成了不普通而已。

回到文章开头的问题,2019年的投资策略是:

1、三四线买房需慎重,如果不是自住,尽量不要碰,目前一二线已经在调整,三四线的调整也只是时间问题,这些城市没有强大的人口支撑,供应又十分充足,且没有成熟的二手房市场,流通性非常差。

从美国、日本等成熟国家房地产市场来看,后房地产时代,人口将持续向大都市圈汇集,农村和三四线城市,人口是净流出的,这一方面导致需求减少,另一方面导致存量房积压。存量过剩,对二手房流动性是致命的打击。三四线房产,一旦低迷起来,降价事小,可能根本卖不出去。所以千万不要想着先买个三四线的房子,以后条件好了再置换一二线的房子。

2、如果不是特别缺钱,建议不要考虑两房,随着家庭人口增加,换房成本会很高,操作也麻烦,以后不让买房就更麻烦了。买房就买成熟地段的刚需三房,地铁口,花园小区,电梯房,离市区高端就业中心通勤时间1小时内。顺周期的时候核心地区最先涨,逆周期的时候核心地区最抗跌。

3、短期看,笋盘的竞争是多军内部的竞争;长期来看,笋盘的竞争是无数买家构成相应的需求趋势后形成的竞争态势;

4、看房是个痛苦的过程,但是不要逃避,看的房子越多,越可能淘到便宜的房子,没看过上百套房子,就想捡便宜的,都是韭菜。

5、首付能少付尽量少付,贷款能多贷尽量多贷,贷款时间能多长就多长,最好贷满30年,利用制度福利,给自己加一个大大的杠杆,但是前提是要还得起每个月的房贷,不然真的会压得你喘不过气来。长期持有的最大诀窍就是:你不缺钱花,还得起房贷。

6、千万别创业。创业是最大的投机,成功者仅1%,绝大部分人都会亏得一塌糊涂。很多最初冲着发财梦创业的人,其实都走错门了。普通人买房是最稳妥的升阶路径。


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