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[房产] 致购房者:老破小没有未来,老破小的需求在萎缩

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发表于 2019-4-26 02:38:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
“老破小没有未来”——这是标题,也是主线观点。老破小没有未来,并不是要说,老破小不能买,老破小面临暴跌。相反的是,老破小在接盘人的微妙变化、中国房地产行业的整体变化,意味着老破小的存量在变大,需求在萎缩,老破小面临的除了改造便是陷入深渊。

一、恐怖的存量

按照相关机构的统计,中国的存量房已经超过180万亿元的规模,按照面积来算,大约是有300亿平方米存量房,同时一线城市清一色进入了存量房市场。这样一个数字,并不是一成不变的,每年的新增土地供应和新房供应都在源源不断的给这个“存量房”的大池不断供应不断注水。

与你认知不同的是,其实中国并不缺房子,房子也绝对不是稀缺品,没有人住不起房子住不上房子,只不过,每个人自己归属的房子,在不同层级的城市、地段罢了。

这其中,从当下开始倒推,超过15年以上的房子,甚至10年以上的房龄,基本就已经可以归属到老破小的行列,而随着时间的推移,在没有大量拆除的情况下,每过一年,老破小的房子就增加一年的量。

换句话说,当下的次新房,在几年以后,也将成为老破小。

铺垫了这么多,其实想要表达的只有一个点:在未来,不仅仅没有电梯的家属院、老商品房被归类成老破小,没有用心维护、靠谱物业的电梯高层小区,从广义上来解读,一样会被归类为老破小。

你手里的新房子正在不断的变老,老破小的量正在以非常恐怖的速度增加。这是我们要讲的第一个重点。

二、唯地段论

“唯地段论”一直在行业内占据非常重要的地位,无论是从业者还是购房者,相当一部分比例的人对此深信不疑。在炒房界中只看地段,专挑老破小的流派成了炒房派系中的重要的一派,还有业内出名的老破大欧神流派,几乎也都是赚的盆满钵满。

这也引得许多手里有闲置资金的投资人,也在尝试遵循传统地段论选择投资标的,把老破小列为优质的投资品。殊不知,专业投资派系地段至上也只是基于当初的地段不会在短时间内退化、被替换,而快进快出已经是几年前的事了,而非盲目哪里便宜买哪里。

专业炒老破小的人已经在行情高点出手,转投限价新房。而非在现阶段去作为这些流派的接盘侠,接盘老破小的二手房。这是我们要讲的第二个重点。

三、为什么老破小没有未来

这是我们要讲的第三个重点。细分之后是两个点:产品升级和理念升级是第一点,地段并非一成不变是第二点。

我们先说产品升级和理念升级。

中国的房地产这几年经历了什么?很多人会记得暴涨。很多人会记得天量供应,也有很多人会记得所谓越盖越高。但从行业从业人员的视角来看,我看到的是升级,产品的升级、服务的升级、理念的升级。

房子从最初的遮风挡雨发展到现在各种新理念的引入,已经完全不是一个时代的概念。

最初的六层楼体楼、汽车停地面、住户只交卫生费,到后来引入电梯、地下室、物业公司,这是最明显的一代变革,我们称之为产品升级。

从有地下室到精装地下室,从有电梯到各种不同方式的核心筒布局,从能住就行到全生命周期户型,从有花草树木到园林分层四季植物分层,以及当下我们可以见到的所谓的夜光跑道,全社区WIFI,人脸识别,这一代变革,我们称之为理念变革。

理念变革来的似乎有点晚,但它的普及非常快。快到你会发现,当下几乎大部分在售新房都会出现真正提升居住感的新理念和设计。

产品升级的时代,老破小还有市场和空间,两代的差异无非是地库和电梯,小的差异决定了老破小基本可以因为地段抵消产品的落后,或者雷同的涨幅。

但居住升级的一代,显然和老破小已经产生了极大的差异,当下的新住宅相对于老破小已经基本是降维打击,当这一代住宅全面普及进入存量房之后,老破小的未来基本就已经终结。

你会说地段好,每个人的需求点不一样,老破小依然会有很多人选择。我们要思考的是,未来谁来作为接盘人,无论是租还是售?

很显然是下一代的年轻人。最近最流行的一句话叫,“6个钱包买房”,但反过来解读意味着,许多孩子可能出生就有三套房子,爷爷奶奶一套,姥爷姥姥一套,爸爸妈妈一套。

这一代人生而优越,本身就有上一代人的财富积累,房子积累,自己手上的老房子不住,去接盘更老的房子?

你不要指望一个心情不爽就能辞职的00后,去接盘一个停车需要抢车位的没电梯小区,对于他们来说,宁愿去租长租公寓,接盘这样的房子,显然是不可能的。

接盘人的思维逻辑变了,老破小的涨价逻辑自然也变了。

所以我说,老破小没有未来。

四、中国特色城市化

文章第二段,我们简单的概括了一下地段论,没有展开讲,也没有必要展开讲。但中国特色城市化,也就是我们上一章中提到的地段非一成不变论,是极其有必要说的。

比如文首我有特意强调说过,老破小没有未来,一线城市除外。

其实只是大部分除外,比如新兴城市主城区根基不牢固的深圳,以及非环状发展的广州,就不能典型的套概念。中心向外扩散的城市,城市核心地段难以发生变化,优质地段的老破小通过加装电梯,补种绿化,入驻物业,建立体停车,一定程度上可以弥补一些劣势。

但所有的前提在于,他足够贵,地段足够足够优质。

但达不到这样标准的城市,占绝大多数。以同样一线的深圳为例,罗湖对于最初的深圳来说是绝对的市中心,但城市的发展并非向外环状扩散,从罗湖到福田再到后海,再到前海宝中。地段在二三十年间发生了飞速的变化。于是,你会发现,罗湖的老城区已经没有年轻人问津,不要说无电梯的老破小,即便是老电梯房,也很难跑赢城市的大盘。

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图为深圳城市变迁轨迹

以及既向东向南,又多点开花的广州。更不用说大片待开发土地的二三线城市,对于中国的大多数城市来说,中国特色城市化,无论是速度还是模式,都注定了城市中心的转移,而哪里地段更好,无非是百姓用钱投票出来的结果。

无关历史,无关情怀,事在人为。

五、结论

老破小没有未来,并不是要说,老破小不能买,老破小面临暴跌。相反的是,老破小在接盘人的微妙变化、中国房地产行业的整体变化,意味着老破小的存量在变大,需求在萎缩,老破小面临的除了改造便是陷入深渊。

所以,在当下如果你选择一线的老破小,除非是短期内无法撼动的核心地段,否则尽量还是选择次新房。至于小城市,未来很多城市将面临老城区的空心化,所以更需要谨慎老破小。

如果你全文读完还不理解,那就问问自己,如果让你买老破小,最大的原因是什么?是不是因为便宜?如果是,你自己都觉得便宜才会买,换位思考未来接手你二手房的人因为什么而买呢?

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