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[风控原创] 【放贷人】平台用《房屋全权委托公证》变现套利“损招”及税费表

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发表于 2015-11-17 12:22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
          u=2002523480,377880579&fm=21&gp=0.jpg
     平台用《房屋全权委托公证》变现套利“损招”及税费表
    提示:以下内容成立的前提是,必须用《房屋全权委托公证》变现(过户)。
所谓低评高贷,是房产圈子里的“行话(俗语)”,它是两个不同的行为:
1、低评
2、高贷
详细解释
1、低评:
    在二手房交易时,需要缴纳相关的税费,这里的税费大部分是按照百分比来计算的,这个百分比的计算基数,不是按照房产实际交易价计算的,而是按照沈阳市地税局房产纳税价评估系统的评估价做为基数计算的。
    由于东北地区的房价偏低,90%以上的二手房实际交易价都会低于沈阳市地税局房产纳税价评估系统的纳税价,在线下的实操中,为了节省税费,通过一些关系渠道,把房产的纳税价给做低,这就是所谓的低评。
    这是东北的情况,即使是在南方,二手房实际交易价比地税局房产纳税价评估系统的纳税价高,依然可以用此办法节省税费。
2、高贷:
    这里的高贷与民间借贷无关,是抵押(说是抵押,实际做的手续是大全委+抵押+买卖)的二手房变现的买方银行按揭贷款买房,分公积金贷和商贷两种,也就是平时所说的交易贷。
    在解释高贷之前,先解释一下什么叫交易前审批:
    在二手房买卖交易时,买方一般会在银行按揭贷款买房,这个按揭贷款的额度审批,不同的银行会有不同的操作流程,甚至在沈阳,同一银行的不同分行或支行在操作流程上都会有区别,银行在审批二手房按揭贷款的额度时,一般是分两种,第一种在二手交易完税之前审批放贷额度,这个就叫交易前审批;第一种在二手交易完税之后审批放贷额度,这个就叫非交易前审批。
    如果是交易前审批,银行一般的放贷额度会按照房屋的完税价做为基数,也就是按照房产核税单上的作价进行放贷额度的审批。
    如果是非交易前审批,银行一般的放贷额度会按照房屋的评估价做为基数,也就是按照审贷员或者银行指定的评估公司的作价进行放贷额度的审批。
所谓高贷,就是在银行对房产进行评估时,把房屋的评估价做高(一般能高出20%至30%),这样做就等于几乎没交首付款,只有找非交易前审批的银行申请按揭贷款,才能实现高贷,因为非交易前审批的银行不查完税价的底档。实操中是审贷员收5000至10000块钱块好处费,直接把这事儿给办妥,沈阳线下专门有这个圈子,细节不说了。
    所谓低评高贷,低评是为了省税,高贷是为了从银行往外套钱,所以线下有一些银主放款后,就盼着逾期的产生,然后由全委公证中的受托代理人和银主配合把房子过户到银主或者银主的亲属名下,在此过程中用低评高贷的路子从银行往外套钱,然后用这钱再去放贷赚钱,二年以后看市场行情,再把房子卖掉。
    一个做房抵的网贷平台,最起码要在当地有这样的渠道关系,这是一个真正做房抵出身的人或团队最起码应该具备的。我们去考查一个平台,我觉得重点是要考查风控的核心,而这个核心,是很少能公开的,我和大多数第三方交流的时候,都给了我一个结论,如果按照我的风控标准去考查、选择平台,中国没有几家平台符合这个标准,而我这套标准在民间借贷里是再普通不过的了,所以我说,现在中国整个网贷行业的存在形态根本就不符合网贷的本质。
注:我所说的网贷,不含:网投、网圈、网筹、网集、网吸、网骗等…
    下附2015年沈阳二手房交易税费表,各地差异不会太大,供参考!
                 2015年沈阳二手房交易税费
    以下税率的百分比计算基数,不是按照房屋实际交易价格计算,而是按照沈阳市地税局房产纳税估价系统的纳税价为基数计算的。
1、契税
首套:90平米以下1%,90-144平米1.5%,144平米以上3%
非首套:3%,不分面积
2、营业税
5.55%。
个人购房2年(含)以上的144平(含)以下住宅,免收。
3、个税
普通住房1%
非普通住房或非住宅类房产1.5%
距上次交易5年以上,且是买方家庭唯一住宅,免收。
4、印花税
0.1%,个人住房,免收
5、土地增值税:
商铺、写字楼、酒店10%
其他非住宅5%
住宅,免收
6、登记费
个人住房80元/件
非住房550元/件
7、房地产交易手续费
新建商品房3元/平方米。
经济适用房1.5元/平方米。
其他6元/平方米
8、贴花:5元/套
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