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[房产] 想买房子的,再等等!奇迹即将发生

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发表于 2019-9-5 01:45:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
啥时候买房合适?

搁之前,这是一个雾里看花的问题,如今却越来越明朗了。

上个月,房企融资的另一条大腿(如今也是最粗的一条),也被砍了。

日前,穆迪发布的报告显示,8月受评开发商境外发债共计16亿美元,较7月的74亿美元,大降78.4%。

要知道,今年以来上面对楼市调控是咬定青山不放松,而且态度愈发坚定,各种房地产金融政策不断收紧。在此背景下,往年只是配角的海外融资今年则成了绝对大腿。

据不完全统计,截止到7月16日,房企融资总量约为4388.4亿元,其中,海外债发行93只,发行金额2674亿元,占比61%。而且海外债的发行利率也是所有渠道中最高的,平均达9%。从此,也可看出,房企们已经缺钱缺到了什么程度。
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8月房企外债的骤降,事实上,也与上面的有形之手有关。

7月中旬,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”、“在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》”、“在募集说明书等文件中需明确资金用途”等要求。

显然,上面有意在给房企海外融资套上缰绳。

官方会不会给房企关扇门的同时,再开扇窗呢?

显然这只是房企和市场的一个美好愿望。因为房企的国内各类融资渠道,上面也一直在不遗余力地打补丁。

实际上,7月份来,连续5次针对房地产信托及美元债,均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城市检查,约束房地产贷款额度。

随着调控进入深水区,如今每一根政策稻草都是重千斤,融资的收紧立马就在土地市场有了反应。

近日,易居最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示,8月份,40城整体土地成交面积环比下降16.9%,平均土地成交均价环比下跌1.8%,量价齐跌。与此同时,40城市土地出让收入环比下跌30.3%。

众所周知,今年以来,房子不好卖是不争的事实。

上半年,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比仅微增4%。很多房企未完成年度过半目标,某top5房企业绩达标率不足40%。下半年,房企压力可想而知。

昨天,一媒体曝出广州某top50房企强迫员工卖房,卖不出就被裁的消息。
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虽然发布者后来删除了推文,还是让公众看到了开发商面临的焦虑和压力。

问题来了,在开发商日子本就难过的时候,为什么上面还在步步紧逼?

答案就在楼上调控的三大目标里:稳地价、稳房价、稳预期。不过三者并非并列关系,而是相互递进,换句话说,只有稳住预期才能真正稳住地价、稳住房价。

中国楼市这个大棋盘里,实际上有三股势力在相互博弈:一方是开发商及炒房客,一方是官方,一方是买房用来住的刚需。

在过往的较量中,开发商及炒房客抱着上面不敢让楼市出问题的思维,疯狂下注,然后用吹大的风险再逼上面让步救市,最后强吃刚需,而且屡试不爽,进而使楼市陷入越调越涨的怪圈。

这也是三年前的去库存政策(本意是降低楼市风险为开发商解套),为何最后会演变成一场楼市大狂欢的原因。

这一次,上面显然深刻反思了上一次教训,有备而来,在确保楼市不出系统性风险的情况下,彻底断了开发商和炒房客的救市念头,不仅如此,还要让开发商和炒房客痛不欲生。

因为只有让开发商和炒房客感到切肤之痛,他们才会真正地敬畏风险、敬畏市场,扭转自己以往的赌徒心理。而只有开发商和炒房客改变了给点阳光就灿烂的赌徒心理,楼市才能的稳下来。

这就是,在楼市行情低迷、开发商日子艰难之时,官方还在持续收紧紧箍咒的深层次逻辑。说白了,就是逼着那些风格激进、大铺摊子的开发商割肉求生。

反观开发商,其本质上做的是一门现金流生意。只要有源源不断的资金流入进来,哪怕只有很少的本金,也能敲起几十、几百乃至几千亿的地产大生意。这也是为什么房企负债率远远高于其他行业的原因。

开发商的现金流,主要来自两方面,一是融资,二是销售回款。

现在,融资已被官方从各方面严防死堵。开发商唯一能操作并掌握主动权的就是开源节流,即加大销售促进回款,同时减少拿地等支出,尤其是不高价买地。

年初之时,房企虽然普遍预见到2019年是楼市小年,目标制定相对谨慎,但平均目标增长率仍高达20%左右。

如今离2019年结束还有4个月,如何兑现年初吹过的牛皮?如何弥补融资不足导致的资金窟窿?显然是每一家房企都必须认真面对的问题。

可以预见,在接下来的4个月内,尤其是最后两个月(11、12月),开发商势必会全力冲刺,价格也会变得十分诱人。

而对于刚需来说,那将是一个难得的黄金坑,毕竟能让开发商主动割肉的时候不多。

当然,具体还要看城市。比如对深圳等一线城市,本就不缺购买力,而近来又是利好不断,那里的开发商和项目更能沉得住气。但对于广大二三四线城市,这一逻辑显然是成立的。

另一方面,年底也是地方债务压力最大的时候,出于经济稳定和其他考虑,上面也会适当松一松。

总之不管从哪方面考虑,2019的最后两月都是刚需一个难得上车时机。

还是汤师爷说得好,“抻,抻的越久,挣得越多!”所以,现在不用急

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