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[房产] 70%财富是房产,4成家庭拥有2套房!央行报告透露多少玄机

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发表于 2020-4-26 01:06:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 大元象 于 2020-4-26 01:13 编辑

文|凯风

房子对于中国国民有多重要?

近日,央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,透露诸多房地产关键信息。

调查显示,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

这说明什么?

其一,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,资产分布分化明显。

家庭资产平均为317.9万?这个数字超出了大多数人的认知。

实际上,这只是平均数,而平均数往往存在“被平均”的可能。毕竟,姚明和潘长江的平均身高超过1.9米,而大多数国人的身高仅为1.7米。

这背后,一方面存在着资产分布的失衡。

根据报告,总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%,其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%,而最低20%家庭仅占2.6%。

另一方面,相比平均数,中位数更为切近实际。数据显示,城镇居民家庭总资产的中位数是163万元,比均值低148万。

这一数据仍然不算低,但实际上大多数都是房产。而房产的变现能力并不强,居民实际可支配财富并没有想象中那么多。

其二,中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑:房产占家庭实物财富的7成以上,远远超过发达国家。

数据显示, 我国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%为住房资产,户均住房资产187.8万元。从家庭总资产来看,住房+商铺等房产合计占比接近7成。

与国际对比,在美国,房产在家庭总财富中的占比仅为3成多,金融资产接近7成,家庭财富结构大相径庭。

这些数据再次说明,房产是中国绝大多数家庭主要的财富来源,也足以说明房子在中国国民财富中占据的重要地位,许多家庭财富都与房地产深度捆绑。

房产占比过高,意味着许多家庭难以忍受房价的剧烈变动。房价上涨则财富迅速增值,房价持续下跌则财产持续受损,因而有房一族成了房地产体系的最大拥趸之一。

其三,北京、上海、江苏家庭资产最高,新疆、吉林、甘肃最低。

中国城镇居民资产,不仅在不同家庭之间存在明显差异,在不同省份同样存在较大悬殊。

从区域来看,东部最高,东北最低。东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元,分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元,东北地区仅为东部的三分之一。

从省份来看,家庭资产最高的三个省份为北京、上海和江苏,最低的三个身份为新疆、吉林和甘肃。

其中,最高的北京家庭资产,约为最低的新疆的7倍。

其四,超过4成家庭拥有两套及以上房产,刚需家庭占比不到6成。

数据显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

住房拥有率96%,户均拥有住房1.5套,这组数据让许多人感到讶异。

事实上,住房拥有率是个统计概念。一个家庭,无论在哪里有房,只要父母有房而无论子女是否有房,都算是“拥有”住房,这就造成统计数据与实际感受的差异。

经过20多年的发展,中国整体住房并不短缺,存在的是结构性失衡:个别大城市商品住房供应严重不足,而部分家庭则又占据了过多房子。

按照黄奇帆的说法,一套是基本居住,两套是改善,到了第三套实际上进入炒作系统。

以此来看,至少超过40%的家庭不再属于刚需范畴,而超过10%的家庭则步入炒作范畴。

其五,买房加杠杆是常态,房贷占家庭总负债比重高达7成以上。

数据显示,城镇居民家庭负债参与率高,为56.5%;家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

这个数据同样不令人意外。毕竟,许多人人生最大的支出就是买房,而买房首付一般只需3成,剩余7成可按揭贷款,贷款期限多为20年或30年,每年都会有大量的还贷支出。

只要现金流不出现问题,收入能够持续覆盖债务,那么这些债务就不存在问题。

然而,一旦楼市出现大幅波动,或者收入受到经济波动影响,那么房贷就会成为许多家庭难以承受之重。

其六,谁的负债压力最大?低收入群体,中青年群体,刚需家庭。

根据调查,部分低收入家庭资产负债率超过了100%,户主主要从事个体经营或其他职业,没有稳定收入,负债却相对较高,一旦遇到意外情况,违约风险较高。

同时,户主年龄在26~35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。

刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出。资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入分别为24.2%、151.3%和33.0%,远远高于平均水平。

这三类人群,一类是缺乏稳定收入的低收入家庭,第二类是面临购房、成家生子、子女教育等重重压力的中青年群体,第三类则是住房负债占比过高的刚需群体。

相反,拥有多套房的投资类家庭,债务风险反而没那么高。因为高收入家庭,财富相对多元,收入来源更为稳定,抗风险能力较强,对房价波动的忍受能力更强,因而对房产投资炒作的参与度也较高。

最后说一下,房价为什么易涨难跌?

除了房地产依赖和土地财政依赖之外,居民家庭财富依赖同样在其中发挥着不容低估的作用。

要破除房地产依赖,指望去房地产化式的硬着陆并不现实,稳和横盘,可能是最大公约数。

通过横盘,来逐渐消化金融风险,化解房价过快上涨带来的问题,可能是未来主要调控方向之一。

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